Los cambios rotundos que trajo la derogación de la ley mediante el DNU que entró en vigor el 29 de diciembre de 2023 eran esperables. Esta medida tenía como objetivo corregir un mercado de alquileres que, durante los últimos tres años, había estado desequilibrado y casi destruido, caracterizado por precios exorbitantes y una oferta de propiedades inexistente.
Javier Milei abrió las sesiones ordinarias del Congreso y en su primer discurso ante la asamblea legislativa aseguró que desde que se derogó la ley de alquileres la oferta se duplicó y los precios de publicación bajaron entre diciembre y feberero. ¿Es así? En apenas dos meses, las plataformas y las inmobiliarias ya observan un considerable aumento en la oferta de departamentos en alquiler tradicional, así como una desaceleración en los precios.
Desde el final de la pandemia, la oferta de alquiler en la ciudad experimentaba una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023 de 4700 publicaciones. Sin embargo, tras la derogación de la ley de alquileres, en enero de 2024 la oferta en CABA aumentó un 62% en comparación con diciembre del 2023, según el último relevamiento de Zonaprop. En febrero, el aumento continuó con un 20,6%, lo que llevó a una variación acumulada en la oferta durante los dos primeros meses del año del 96%.
Pero, ¿por qué se dio este fenómeno? En medio de la inflación sin freno que marcó los últimos años, el valor de los alquileres era el único que se ajustaba cada 12 meses, con contratos de por lo menos tres años. La ley, que comenzó a regir en 2020, terminó distorsionando el mercado inmobiliario y perjudicando a todos los actores. Los propietarios vendían o dejaban vacíos sus inmuebles para no perder dinero y los inquilinos se quedaban sin opciones: en algunos barrios se llegaron a registrar cero publicaciones.
Desde que el presidente Javier Milei derogó la norma mediante el DNU con el que inició su gobierno, las partes negocian los puntos más importantes de los contratos: el tiempo de duración, el precio, los ajustes y su frecuencia, la moneda en que se pagará, la garantía a presentar, entre otros. De a poco, los propietarios vuelven a poner a disposición sus inmuebles, en parte debido a la nueva flexibilidad que locador y locatario tienen para que el contrato se adapte mejor a sus necesidades.
El dato clave es que, aunque los precios no disminuyeron con la misma intensidad que aumentó la oferta, están cediendo con una marcada desaceleración. En febrero, el valor medio del alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó solo un 2,9%, lo que representa el menor incremento desde octubre de 2021. En contraste, en enero y diciembre venían aumentando un 21% y un 18,6%, respectivamente.
Esto sugiere que los alquileres podrían comenzar a aumentar el precio por debajo de la tasa de inflación, la cual se estima cercana al 15% para febrero según las consultoras privadas. Si consideramos el acumulado del incremento de precios de los nuevos contratos de alquiler en los últimos 12 meses, la variación fue del 286,7%, lo que significa que está por debajo de la inflación (292,3%), aunque supera el ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que fue del 159,4%.
En números concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubicó en febrero en los $354.568 mensuales, mientras que un dos ambientes costó $416.991 y uno de tres $568.314 por mes. Si se comparan estos precios con los de enero, el aumento no es significativo ya que en ese mes el alquiler de un monoambiente, un departamento de dos ambientes y uno de tres ambientes costaba $327.295, $405.218 y $558.710 respectivamente.
“No solo experimentamos un notable incremento en la oferta de departamentos en alquiler, sino que en algunos casos tuvimos que reducir los precios en pesos debido a la falta de suficientes visitas”, asegura Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. “Está claro que es mucho más sencillo encontrar alquiler ahora que hace unos meses, por supuesto que lo ideal es que los salarios vayan acomodándose a la inflación, pero en lo que respecta a la oferta el dato es contundente y eso en el mediano plazo va a hacer que los precios no suban como lo hubiesen hecho con la ley en caso de seguir vigente”, asegura Balayan.
Cuánto cuesta alquilar en la ciudad de Buenos Aires barrio por barrio
Palermo continúa liderando los barrios más caros de la ciudad de Buenos Aires para alquilar un departamento de dos ambientes, con un valor de $501.375 mensuales (el registro anterior era de $508.160). Le siguen Núñez ($478.920 por mes) y Belgrano ($478.341). A su vez, Liniers se mantiene como el barrio más accesible con un valor medio de $318.143 mensuales. Le siguen La Boca y Mataderos, con un alquiler de $327.360 y $333.837, respectivamente.
Por otro lado, San Telmo y San Nicolás son los barrios con mayor aumento interanual, con una suba del 325% y 324%, respectivamente.
Barrio por barrio, estos son los valores para alquilar un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires según el registro del mes de febrero:
